El mantenimiento y conservación de la edificación es una labor legalmente imperativa, pero, sobre todo, necesaria. La responsabilidad de dicha tarea recae en la Comunidad de Propietarios (en adelante CP) del edificio en cuestión.
Ello implica una labor de gestión administrativa y técnica que la CP por sí sola no puede llevar a cabo.
El Aparejador de Cabecera es el profesional que, en estrecha colaboración con el administrador de fincas y las empresas cualificadas, podrá coordinar y gestionar el mantenimiento y conservación del edificio. Esta rama de la profesión es específica, pero al mismo tiempo abarca una gran cantidad de aspectos técnicos y administrativos.
El arquitecto técnico o ingeniero de edificación dispone de una idónea formación, en tanto es el titulado universitario conocedor del edificio, de sus características, su proceso de construcción, los materiales y sistemas empleados, las instalaciones y el adecuado mantenimiento de todos ellos, y por ende, de sus condiciones de mantenimiento, habitabilidad, seguridad, eficiencia y sostenibilidad. Es el profesional experto en edificios por excelencia, y particular y específicamente, de su mantenimiento, en tanto que es el máximo especialista en calidad de la edificación y el único facultativo titulado con competencia para dirigir la ejecución material de los edificios de uso residencial. Los propietarios y usuarios de las viviendas son también agentes de la edificación, y como tales, la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación les impone una serie de obligaciones relacionadas con el uso y mantenimiento de los edificios de los cuales son propietarios o usuarios.
Estos propietarios o usuarios, al no ser buenos conocedores de la complejidad de la gestión de los mismos, cuentan o suelen contar, con la colaboración de especialistas en la materia, los Administradores de Fincas, que han de afrontar – generalmente en solitario – la difícil tarea que se les encomienda por parte de la comunidad y que sólo un profesional competente puede resolver, ya que la numerosa normativa existente de carácter nacional, regional y local, la constante revisión y actualización de la misma, el avance de las tecnologías, la obsolescencia de las instalaciones y equipos, los fenómenos naturales, las averías o la adaptación a nuevas necesidades, requieren de un conocimiento amplio tanto del proceso constructivo como de toda la casuística legal, técnica y administra que le afecta. Contar con la colaboración de un aparejador en la gestión y el mantenimiento del edificio terminado supone establecer un antes y un después en el funcionamiento y la economía de la Comunidad de Propietarios.
Por todo ello, la figura del Aparejador de Cabecera viene a incrementar el valor de los servicios prestados por el Administrador de la CP, al mismo tiempo que complementa y agiliza las operaciones preventivas de mantenimiento, de sustitución y de adecuación necesarias en sus edificios, informando de las inspecciones de mantenimiento que son obligatorias en base a la legislación vigente, y de las que no siéndolo son aconsejables realizar para prevenir y mejorar la vida del edificio, al menor coste posible.
Necesidades generadas
Cada edificio dispone de un sistema constructivo, instalaciones y estado que varían en función de sus características específicas, antigüedad, incidencias y mantenimiento realizado, fundamentalmente, pero en una gran parte de los casos -principalmente en los más antiguos – sus propietarios o usuarios carecen de información sobre sus características constructivas, trazado de instalaciones y trabajos realizados, por lo que es preciso efectuar un estudio previo del edificio para poder tener un conocimiento básico de sus características, deficiencias y necesidades, y así poder tomar decisiones en cuanto al mantenimiento, reparaciones o forma de realización de los trabajos. En otros casos, los menos, en los que se dispone de documentación, tal vez no se efectúan los controles rutinarios necesarios porque no existe persona responsable que se encargue de esta tarea, por lo que, con el tiempo, no queda registro de los trabajos realizados ni de las tareas de mantenimiento a realizar o realizadas. Con la intervención y/o colaboración del Aparejador de Cabecera se pretende evitar:
a) Retrasos en el estudio y ejecución de cualquier obra de reforma, instalaciones, o modificaciones, mantenimiento, gestión de licencias, etc.
b) Intervenciones de varios técnicos con disparidad de criterios que pudieran entorpecer nuevas actuaciones o deshacer actuaciones ya realizadas.
c) Sanciones administrativas por la inobservancia del obligado mantenimiento reflejado en el Libro del Edificio.
d) Sentencias desfavorables, en caso de litigios por reclamación a promotor, constructor y/o directores facultativos, ante un posible deficiente estado de conservación del edificio por inadecuado y/o insuficiente mantenimiento reflejado del edificio, en base a lo establecido en el Libro del Edificio del mismo.
En consecuencia, de ello, las ventajas de disponer de un Aparejador de Cabecera son, entre otras:
a) Disponer de un servicio técnico único, de confianza y de intervención inmediata, que conocerá a fondo el edificio y las viviendas o locales que lo componen y al que se podrá acudir rápidamente ante cualquier tipo de problema de índole técnica.
b) Disponer de una Guía de mantenimiento: conocedor de la importancia que supone el mantener los edificios en forma, consiguiéndolo a partir de un mantenimiento preventivo, siempre mucho más aconsejable – por cuanto más económico y eficaz- que un mantenimiento correctivo.
c) Programar, gestionar y controlar las labores de reparación, mantenimiento y conservación, documentándolas e incluyéndolas en el Libro del Edificio.
d) Estudio y propuestas para adaptación a nuevas necesidades y normativas de obligado cumplimiento con criterios de calidad, economía, sostenibilidad y respeto al medio ambiente.
e) Asesoramiento al Administrador de la CP en asuntos de índole técnica, tales como preparación de ofertas, presupuestos y estudio comparativo de los mismos.
f) Ventajas económicas, pues un diagnóstico acertado con las reparaciones adecuadas y efectuadas correctamente implican la mejor forma de ahorro a medio plazo.
